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建設業許可番号 大阪府知事許可(般-24)第137843号
不動産免許番号 大阪府知事 (1) 第57706号

・固定資産税は土地・建物などを所有している限り毎年かかる税金です。これらが市街化区域内にあれば、原則として都市計画税も併せて課税されます。

・税額は時価に対する課税ではなく、固定資産税の「評価額」(3年に1度見直しを実施)をもとに「課税標準額」が設定され、それに税率をかけて算出されます。「評価額」を記載した固定資産課税台帳は、各市町村の資産税課で所定の期間に閲覧できます。

・更地であれば、「評価額」はそのまま「課税標準額」になります※1)が、賃貸住宅などの住宅を建てると、「住宅用地の課税標準の特例」により「課税標準額」は1/3(都市計画税は2/3)になります。※1)

・さらに1戸あたりの敷地(敷地面積÷住居の数)が200m2以下なら、「小規模住宅用地の特例」により固定資産税の課税標準額は1/6(都市計画税は1/3)までになり、税負担が大幅に削減されます。※1)

・建物にかかる固定資産税も、新築の賃貸住宅の場合、一定の条件※2)を満たせば3年間(3階建て以上の準耐火構造・耐火構造の場合は5年間)、住居部分(1戸当たり120m2が限度)に相当する税額が1/2に軽減されます。

※1)負担調整措置がとられている土地の場合はこれと異なる方法で課税標準額が算出されます。
※2)住居用部分の床面積が一戸当たり50m2以上280m2以下(戸建以外の貸家の場合40m2以上280m2以下)であり、総床面積の50%以上であることなど。

・相続税の評価は原則的には相続開始時の時価とされています。評価の仕方はそれぞれの財産の種類によって決まります。土地・建物といった不動産の場合、評価額は一般的には時価より低く、特例によってさらに低くなる場合もあることから、現預金で相続するより有利だといわれています。

・たとえば市街地の宅地の場合、土地は国税局が決定する路線価(公示価格のほぼ80%程度)を基準に評価額が決まります。建物は固定資産税の評価額(建築費の60%程度)がそのまま相続税の評価額になります。

・所有する土地に賃貸住宅を建てると、土地の相続税評価額は「貸家建付地の評価」によって路線価のさらに80%程度に減額され、建物も「借家権割合」に応じて控除されるので固定資産税評価額のさらに70%程度に減額されます。

財産の種類による相続税評価額の違い(イメージ)

更地に賃貸住宅を建てた場合の土地建物の相続評価減の例

※2 6000万円x借家権割合30%=1800万円 6000万円-1800万円=4200万円(全ての部屋を賃貸しているものとします。)
※3 (借地権割合50%の場合)借地権割合50%x借家権割合30%=15% 1億円x15%=1500万円
建築時における評価減は、建築費の内訳(自己資金と借入金の構成比)に影響されません。
○ 建物固定資産税評価額は取得価格の60%で仮定しています。

・「賃貸住宅経営」では毎月の家賃収入などから「不動産所得」が生じ、給与所得や事業所得など他の所得があればそれらを合計して確定申告します。この申告所得をもとに所得税の額が決まります。
・「賃貸住宅経営」はひとつの事業であり、所得を計算する際「必要経費」が認められます。実際にはその事業年度に支出しないのに税務上では費用に計上される「減価償却費」をはじめさまざまな必要経費が認められており、それらを差し引いた所得を申告できるので、所得税を軽くする効果が生まれます。
・所得税の申告には「白色申告」と、一定の条件のもと色々な特典を有する「青色申告」があり、青色申告で行えばさらに税務効果が高まります。
・「損益通算」できる2種類以上の所得の中に赤字の所得(たとえば不動産所得)と黒字の所得(たとえば給与所得)がある場合、一定の順序に従って黒字の所得から赤字の所得を差し引いて申告できるので、黒字の所得にかかる税負担を軽減することができます。

税率構造の見直し

平成27年1月1日から相続税の最高税率が引き上げられ、税率構造が見直されました。課税段階が増え、法定相続分に応ずる取得金額が2億円超3億円以下と6億円超の課税資産に関して増税になります。

基礎控除の引き下げ

より価値ある資産として継承できます。

農地として代々受け継いでいる土地も、周辺の都市化がすすめば農業に適さない土地に変わることがあります。
土地は、時代とともに変わる周辺の状況に応じた活用を考えることで価値ある資産になります。お持ちの土地が、賃貸住宅を建てるのにふさわしい条件が整っているなら、「賃貸住宅経営」によって安定した収入が期待でき、それにより付加価値の高い資産として次の世代へ継承することができます。
社会的にみても、美しい地域の街づくりに貢献する誇り高い資産を譲り渡すことになります。

土地だけでなく、収入源を継承することになります。

「税金を考える・相続税」の項で紹介したように、土地は賃貸住宅を建てて継承すると、土地も建物も相続税の評価額が低くなります。「賃貸住宅経営」によって安定した家賃収入を得れば、借入金の返済後にプラスの現金収入が残り、土地だけではなく収入源を継承することになります。

生前贈与により、家賃収入を確保しておくことも可能です。

賃貸住宅を建てることにより相続のうえでの税制上のメリットを受けられるだけでなく、生前贈与をしておけば「賃貸住宅経営」で生まれる収益を相続時の納税資金として蓄えておくこともできます。

専門知識も煩雑な手間もほとんど必要とせず、月々定額の収入が見込める事業です。

緻密な計画のもとに建てられた賃貸住宅は、長期にわたって安定したご入居者を確保できます。月々の現金収入は豊かな老後を過ごすための私的年金としても魅力です。
また「賃貸住宅経営」は、農業や小売業のように経営のための専門知識をそれほど必要とせず、信頼できる専門の管理会社に任せれば、経営や事務作業に追われることもありません。

資産運用の効率を高め低金利対策として有効です。

低金利が続く中、預貯金の金利での収入はほとんど期待できません。せっかくの資金を眠らせずに、比較的少ないリスクで運用できるのが「賃貸住宅経営」です。
入居者ニーズをしっかりとらえた建物を建て、家賃設定など的を射た経営計画のもとで運営する賃貸住宅から得られる収入は、預貯金の金利を大きく上回ることが考えられます。

入居率の高い賃貸住宅として活用されることで土地の資産価値が高まります。

経済の国際化がすすむ今日、不動産の価格評価の方法にも国際基準が定着しはじめています。これまでの不動産価格の評価は、周辺の不動産の取引事例を参考にして価格を評価する「取引事例比較法」が一般的でした。「あそこの不動産がこれくらいで売れたのだから、この不動産はこれくらい」というように価格を決めていました。
近年では、その不動産から生み出される収益を基準に考える「収益還元法」が不動産価格の評価基準になってきています。更地や古い家が建っている土地をそのままにしておかず、人気の高い高品質の賃貸住宅を建てて運営することが、土地の資産価値をより高めることにつながります。
緻密な計画のもとに建てられた賃貸住宅は、長期にわたって安定したご入居者を確保できます。月々の現金収入は豊かな老後を過ごすための私的年金としても魅力です。
また「賃貸住宅経営」は、農業や小売業のように経営のための専門知識をそれほど必要とせず、信頼できる専門の管理会社に任せれば、経営や事務作業に追われることもありません。

「賃貸住宅経営」を支える3つのサポート。

大阪府在住 44歳 女性 H.A 様
運営会社さんの協力で建築費用も約半分で済みました。

固定資産税が高すぎて、どうしたらよいか相談しました。

所有する山林の土地一帯が、大学院を中心とする「学術研究都市」への開発とともに市街化区域になり、固定資産税の0(ゼロ)が1つ増えてしまって...。これはたまらんと対策を考え、以前から気になっていた刀祢さんに連絡しました。契約まで話はトントンと進み、約2ヶ月で決めましたね。現在、計3棟のオーナーです。

私は住宅設備関連の仕事をしていますが、刀祢さんは専門的な技術の話もちゃんとできます。営業マンの質とオーナーとの相性は大事だと思いますね。プランニングはほとんどおまかせ状態。わからないことは何でも質問しているのですが、時に絵を描きながらわかりやすく説明してくれます。

成功のポイント

「目的は何か」を明確にすることですね。短期的に利益を上げたい場合と長期的に利益を上げたい場合で当然ながら計画は違ってきます。私は後者で、耐久性=メンテナンスコストを考えてタイル外壁を選びました。このタイル外壁は、入居者の立場から見ても高級感や満足感があるので、双方にとって大きなメリットだと思います。「一括借り上げシステム」は煩わしさが無く安心できますよ。

目先の利益ではなく、先のことを見据えた提案に満足しています。「アパート経営による収入を生活費に充てるというよりも、あくまでも土地活用策として、資産を残すための手段として捉えた方がいいですよ」と明確なアドバイスをくれました。真面目で純粋、相手に対して上から物を言わないところが信頼できますね。低金利で借入れできる銀行を探してきてくれたことにも感謝!

多くの営業攻勢を受けた時は、自分の考えを持ち、話をよく聞きつつ「いいハナシは控えめに聞く」こと。建物の品質に関しては、近くのアパートの経年変化を 確認すると納得できます。もうひとつ伝えたいのは、アパート経営は定年退職する10年程前に始めた方がいいということ。お給料が出る内に返済を進めておく と、退職後の安心感は格段に違ってくるはず。例え忙しくても立ち止まって、堅実な第二の人生の基盤整備をしましょう!

大阪府在住 37歳 男性 M.N 様
相続税対策で、アパート経営

自宅用に購入した土地をアパートに変更しました。

私は5人兄弟の長男で、盆・正月には家に数十人が集まります。土地を売るのは簡単ですが、争うことなくみんなで仲良く暮していきたいと、20年ほど前から 対策を考えていました。

自宅用に購入した土地を見ていて、ここはアパートだと直感!今では3ヶ所計4棟のオーナーです。とにかく人生が変わりましたね。定年退職後、落ち込むことも多かったのですが、地域に貢献しているという自信がついて元気になったと思います。まずは10棟建てることが目標で、アパート経営との相乗効果がある「宅建資格」の取得にも挑戦中です。

成功のポイント

「営業マンは信頼できる人か」「安心感のある会社か」「メンテナンスコストを抑えられるか」の3つですね。数十年にわたる長いお付き合いになりますので、 特に営業マンの方とは何でも相談出来て、家族的に付き合えることが大事だと思います。知らないこと、不安なことがあっても、トータルアドバイザーが居てく れると心強いですよ。私の場合、自宅の外構工事までアドバイスを受けました。

アパート経営に限りませんが、新規事業を立ち上げる際に、イメージを描くことはできても、中々段取りよく上手くいかないのが実情だと思います。私の解決策 は「プロに聞くこと」。全てにおいて納得しておまかせできる会社・人物に出会うことができれば、最高の結果が得られるのではないでしょうか。いい出会い と、建てた人しか分からない満足感をぜひ味わってほしいと思います。

土地の有効活用について親身になって、本気で解決しようという意志を持った営業マンの存在は大きいと思います。ぜひ、相談できるプロを見つけてください。 そして明確な計画をもとに進めていってください。立地環境に応じた土地の活用方法はきっと見つかります。また、アパート経営ではクオリティの高い建物で耐 久性・耐震性があり、メンテナンスコストが低いことは必須条件だと思います。

大阪府在住 41歳 男性 S.K 様
資産運用で、建築に対する概念がかわってしまった。

初めは知らないことだらけ、驚くことだらけ

きっかけは、使わなくなった資材置場の土地活用を考えていた時に折込チラシを見て連絡を取ったことが始まりです。

また、実家の古い建物の屋根が数回の台風後に浮いて雨漏りもひどくなり、全体的な修理費も数百万円かかるといわれ、リフォーム・売却・アパート経営を並行して検 討しました。刀祢さんに相談したところ、「10年後のことを考えて...」との言葉に突き動かされ、アパート経営を決断。定年退職まであと数年ありますが、早めに決断して正解でしたね。

やがて兄弟で2棟ずつのオー ナーになったのですが、プロの目から見ても、ユニット工法による品質の均一化は魅力があり勉強になりますね。当時、周辺にアパートは無く、今でも満室が続 いている状態です。

 

成功のポイント

建築時の費用が多少割高でも長期のビジネスであることを考慮して、その分「頑丈で長持ちするアパート」を選びたいですね。また、アパート経営は定年退職よ り前に決断し、思い立ったら早く相談されることをおすすめします。私の今回のアパートでは、敷地面積の関係で各戸2台分の駐車場はありませんが、現在は夫 婦で1台ずつ所有することも珍しくない時代。そのため、「2台分の駐車場確保」は安定経営のためにも重要だと思います。

業者を選ぶのは「長く付き合えるところ」を選ぶことでしょうね。アパート経営は数十年にわたる長期事業。その間に営業マンが変わることもあり得るので、管理体制のしっか りとした信頼できる会社でないと安心できません。建物に関しても、メンテナンスコストが低いことは、やはり大きな安心材料です。私も実際にいろいろな建物 を見て回りましたが、自分が本当に納得できるかどうかを見極める事が大切だと思います。

土地活用無料診断 ※印は必須項目です。

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Q1 活用を希望される土地についてお聞かせください。

所在地
 郵便番号 - (半角数字)
 都道府県
 市区町村
 丁目番地
 建物名等 例)ダイワハウス大阪ビル
敷地面積 およそ m2 (半角数字) 1坪=約3.30m2
所有者                  
現在の利用状況               
            
主な経営目的をお知らせ下さい(複数選択可)
 
経営開始予定時期
             

Q2 どのような賃貸住宅・構造をご検討されていますか

賃貸住宅・構造
ご検討の有無
         

Q3 賃貸住宅経営に関して

賃貸住宅経営
ご経験の有無
         

お客様のご連絡先(資料送付先)をご入力ください。 ※印は必須項目です。

お名前(全角)
 姓  名
フリガナ(全角)
セイ メイ
ご住所
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※海外にお住まい方は「000-0000」と入力してください。
 郵便番号 - (半角数字)
 都道府県
 市区町村
 丁目番地
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 建物名等
メールアドレス

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電話番号
- - (半角数字)
性別

    

誕生年
西暦
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